As 90 sessões... e a lenda do escorpião

A Euribor a 6 meses quebrou hoje a barreira dos 2%. Quer isto dizer que está abaixo da taxa directora do BCE e que o mercado aposta em nova descida por parte do Banco Central. Já aqui escrevi que tal aposta coloca Trichet entre a espada e a parede. Por um lado, não quer perder o podr de intervenção que fica manifestamente reduzido com os juros abaixo dos 2%. Por outro, pode provocar novo colapso no mercado caso decida manter a taxa provocando o défice entre Euribor actual e taxa directora o que terá como efeito imediato a subida vertiginosa da Euribor. Com este cenário, é previsivel que o BCE aceda mesmo à baixa de taxa e coloque a nova fasquia nos 1,5% o que só provará que o mercado é feroz e não hesita em ir contra quem o ajuda, um pouco à semelhança do escorpião.

Bodas de diamante

É isso não é? 75 sessões sempre a baixar. A Euribor está em minimos de há 3 anos. Apesar de a sua margem ser cada vez mais reduzida, uma vez que se aproxima da taxa referência do BCE e não se vislumbram novos cortes, as Euribor continuam o seu trajecto descendente, hoje pela 75ª vez consecutiva. Desde 10 de Outubro de 2008 a descida supera já os 200 pontos, and counting... A acompanhar a descida das Euribor estão tambem os créditos à habitação que vão sendo revistos. O cenário pior são os Créditos revistos em Novembro com Euribor a 6 meses. Esses, vão ter de esperar até Maio pra ver a sua prestação diminuir.

Euribor 3 meses - 2,130%
Euribor 6 meses - 2,239%

A capacidade de só discutir o acessório

Quem já viu uma Ficha (Europeia) de Informação Normalizada para um Crédito Habitação (CH)sabe o quanto é dificil interpretá-la se não existirem conhecimentos previamente dquiridos na área financeira. A sua compreensão torna-se mais dificil quanto menor fôr o conhecimento (titulos académicos à parte) do ou dos contratantes. Essa franja da sociedade, mais susceptivel de ser levada pelo léxico do "especialista" que tem à frente e pelas impecáveis simulações em formato pdf não foi, nem o será com estas novas propostas, defendida. Tão somente porque a vergonha impede-os de perguntar e quando perguntam, o "especialista" consegue enrolar e dar a volta. Uma questão tão simples, mas vital, como são as simulações para euribor +1 e euribor +2, é normalmente resolvida com um marcador fluorescente que só destaca a simulação actual. Qualquer contratante de um CH só deve avançar se sentir confortável a pagar uma prestação com euribor+spread+2%. É que a euribor tambem sobe. Hoje está a descer mas amanhã pode subir. Se pensarmos que um CH é normalmente feito a 30 ou mais anos é fácil de prever as dificuldades que passará quem não levar em conta o potencial agravamento da prestação.

Mas algo mudou desde Agosto de 2008. São hoje os bancos, os primeiros a acautelar os clientes. Não por altruismo, palavra que nem figura nos seus dicionários, mas para evitar a todo o custo o mal-parado, razão primeira das dificuldades porque passaram,... e passam. Parece-me pois, que a desinformação se resolveu, não por intervenção de terceiros, mas por comunhão de interesses de ambas as partes. No entanto, tal não afasta nem dispensa uma observação atenta por parte do reguldor.

Há ainda um outro aspecto, no projecto de Aviso sobre Deveres de Informação no Crédito à Habitação que hoje é noticiado, que me cusa alguma confusão. A obrigação de comunicação com 30 dias de antecedência da alteração as condições de empréstimo, taxas de juro no essencial. Ou eu não percebi bem ou o que o projecto pede é impossivel de satisfazer tão somente porque a revisão de euribora aplicar no empréstimo é feita com base nos valores obtidos no mês anterior à revisão. Na melhor das hipóteses, esse valor é sabido na manhã do último dia útil. Ora, só os bancos que cobram nos primeiros dias do mês conseguem cumprir tal prazo e mesmo assim, terão de ser lestos no processamento de euribor e envio para os clientes. Bancos como o Millennium que cobram normalmente por volta do dia 22 não terão hipótese de o fazer. E não se espantem que esta nova obrigação, a juntar ao extrato mensal enviado venha a ser cobrada...

Do grande anúncio aos 30 milhõezitos

Os FIIAH foram uma das medidas mais badaladas do OE 2009. Sócrates e Teixeira do Santos disseram estar a apresentar a salvação para inúmeras familias e vaticinaram enormes sucessos para a medida. Foram longos meses a preparar a sua implementação que aconteceu ontem pelas mãos da CGD. Por muitas virtudes que estes fundos possam ter, e têm algumas, é importante dizer que é um produto de fim de linha, - implica a alienação da casa, obriga ao cumprimeto escrupoloso do contrato de arrendamento e pára a amortização de capital em divida e ainda existem dúvidas quanto ao preço a pagar na recompra caso seja essa a vontade do arrendatário. Do outro lado da balança, está a diminuição da despesa quer por força da inexistência de seguros e condominios quer pela amortização de capital (o que nem sempr pode ser compensatório - ver post) e o conforto de um contrato de "valor fixo". Para se tomar uma decisão objectiva e vantajosa, as contas são mais que muitas e os parâmetros imensos. A escassez de fundos da proposta da CGD poderá ser aqui positiva, na medida em que todos os processos serão analisados meticulosamente, tal como deixou antever o comunicado de ontem.

Mas deste anúncio ressalta uma conclusão óbvia. Estes fundos, na generalidade, não são vantajosos nem para a banca nem para o cliente e apenas podem ser aplicados numa pequena minoria, passe a expressão. E isto conclui-se pela ausência de fundos privados o que prova que não é aliciante entrar no negócio. Prova ambem que não é aliciante para o cliente pois se o fosse, seria consequentemente aliciante para a banca privada. Conclusão, mais uma vez tem de vir a Caixa limpar a borrada do Engenheiro e companhia...

FIIAH no terreno

A Caixa Geral de Depósitos lançou hoje o seu Fundo de Arrendamento, que se insere na proposta inscrita no Orçamento de Estado como "Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional".

No comunicado é escrito que agora se segue o "trabalho com clientes para ver se é possivel e se é a mehor solução" o que antevê um estudo atento e personalizado de cada processo. Acrescentando que esta não será a melhor solução para todos os casos a CGD pretende difundir os 30 milhões iniciais do fundo por todo o território nacional. À partida o fundo parece curto pelo que, caso esteja interessado, deve acelerar a recolha de documentação e a apresentação da sua candidatura junto do banco.

Mais tarde, se o tempo me permitir, tentarei debruçar-me com mais atenção, ao Fundo agora criado.

Fica o link de um estudo (superficial) que fiz aqui no Sociedade que pode dar logo a indicação da vantagem ou desvantagem do Fundo no seu caso particular. Outras questões no Negócios.

Nova tag: Crédito Habitação

A observação dos dados fornecidos pelo sitemeter tem revelado uma fatia de leitores que procura informação sobre o Crédito Habitação e tudo o que a ele está associado. Para facilitar a pesquisa será criada uma tag especifica. Os posts que lhe são dedicados escritos em data anterior a hoje serão tambem, na medida do possivel, recatalogados.

Crédito Habitação: taxa fixa ou variável?

Sempre que a Euribor se movimenta de forma reiterada ascendente ou descendentemente, surge a discussão entre taxa variável e taxa fixa, ainda que por um período limitado de tempo. O negócios fez o exercicio de comparação onde conclui que a taxa variavel é agora mais favoravel. Óbvio. A taxa fixa, que pode ser contratada por diferentes períodos, reflecte apenas levemente a tendência das Euribor o que faz com que não desça nem suba tão rapidamente. Assim, a taxa fixa é tendencialmente mais alta que as Euribor quando estas estão a descer e mais baixa quando sobem. Aplicar cálculos na comparação das duas é, a meu ver entenda-se, um exercicio errado e inutil pois será sempre demasiado datado para ter validade*. A escolha de um ou outro sistema prende-se com o perfil conservador ou não do cliente. Para o bem e para o mal, a taxa fixa mante-se, tal como o nome indica, estável o que permite uma orçamentação rigorosa. Ao contrário, a taxa indexada pode trazer surpresas que desiquilibram a carteira. Deve portanto ser tido em conta que uma configuração de ganho hoje pode ser uma de perda amanhã.

Mas há algo que o Negócios não fala e é bastante penalizador da taxa fixa: - a penalização associada à liquidação antecipada do empréstimo, que na taxa variável corresponde a 0,5% do montante em dívida e na taxa fixa é quase sempre superior a 2% (isto para o período em que se usufrui dela). Com as reservas que a banca apresenta agora em suportar as despesas de transferência, cenário que se tende a agravar, a taxa fixa torna-se uma prisão pois o montante de penalização anula o potencial ganho na transferência. Sem cálculos e com um aviso de acompanhamento constante e atento do comportamento da prestação, eu aconselharia portanto, a taxa variável.

*O artigo do Negócios é no entanto, óptimo para quem não está muito familiarizado com a mecânica dos Créditos Habitação e com o comportamento das taxas de juro.

Agradeçam ao Engenheiro!!!

Como já aqui escrevi, Sócrates não tem mérito algum na baixa das prestações mas que ela é uma realidade e que permite uma poupança considerável, isso é incontornável. As Euribor continuam, e continuarão, a bater minimos e estão já a valores de 2006. Quem revir o seu crédito este mês vai mesmo ver a diferença na carteira.

Para o empréstimo tipo de 100 00€, a 30 anos e com spread 0,7 a poupança é de 104,67 e 104,84 para as Euribor 3 e 6 meses, respectivamente. Quem tiver contratado a taxa a 6 meses passará a pagar 586,01 contra os 581,62 a 3. Estas são boas noticias e como já disse em cima, serão melhores em 2009...

Bodas de ouro

A Euribor cai há 50 sessões consecutivas. Parece que temos de agradecer ao Primeiro não é...

O ajuste esperado

As Euribor voltaram a dar um tombo significativo mantendo a sua tendência desde 10 de Outubro e repetindo a forte quebra de ontem onde os mercados incorporaram por antecipação, a descida da taxa de juro por parte do BCE. Devido à forte descida do juro, a Euribor voltou a colocar-se num diferencial superior a 1% face à taxa mas é expectavel que a correcção seja feita rapidamente. Para mais, estima-se já nova descida, que deverá ocorrer na primeira metade de 2009, por parte do BCE como resposta e tentativa de impulso à contracção esperada na zona euro. O Sociedade continuará a acompanhar a evolução desta referência tão importante para a esmagadora maioria dos Portugueses e fica o compromisso pessoal, de no fim de Dezembro voltar a simular a poupança (espera-se) nos Créditos Habitação.

Euribor is falling down, falling down, trá lá lá

Os índices de 3 e 6 meses fixaram-se em 3,853 e 3,897 respectivamente. Com estes dois indices, fecha-se o ciclo de Novembro e obtêm-se os novos indexantes a usar em Dezembro e os valores para corrigir os Créditos mais antigos. No caso da taxa de 3 meses, serão revistos os Créditos actualizados em Agosto. Já para a taxa a 6 meses, o mês a ter em atenção é Maio. Quer num caso, quer noutro, a alteração será notada na carteira de forma significativa. No gráfico, podem ver as duas evoluções (a claro as taxas anteriores).

(no excel estava com melhor aspecto garanto)

Para o empréstimo tipo de 100 000 euros, a 30 anos e com spread 0,7% as poupanças serão de 45,14 e 37,37, para 3 e 6 meses respectivamente. Para se adaptar a casos particulares devem ser levados em conta os seguintes factores:

. a poupança aumenta com a subida do montante financiado;

. a poupança aumenta com o alargar do tempo de empréstimo;

. a poupança aumenta com o aumento de spread mas a variação é pouco significativa.

Boas e más noticias (act)

Como não sou guloso mas gosto de ficar agradado no final, primeiro as más:

A OPEP vai reunir dia 29 e o corte na produção de petróleo é já certo. Para mais, a Rússia anunciou que pode tambem cortar a sua produção, em consonância com o cartel. Resultado: petróleo mais caro.

O BCE vai voltar a baixar a taxa de juro, disse Trichet. Resultado: os empréstimos vão continuar a baixar.

O saldo é mesmo assim positivo, principalmente, se as reservas americanas de petróleo subirem (o anúncio é feito hoje à tarde)(confirma-se)

Quebrada a barreira dos 4% com poupança a aumentar

A Euribor a 6 meses desceu hoje 25 pontos fixando-se nos 3,995%. Apesar das taxas estarem a baixar, consecutvamente, há mais de um mês, só quem vir o seu crédito revisto em Dezembro beneficiará... os outros ainda vão ter de esperar.

No empréstimo tipo (lembram-se?), a poupança, face ao dia 9 de Outubro, vai já nos 90,76€.

Euribor a 3 meses já está abaixo dos 4%

Mais uma barreira quebrada no caminho até aos 3,25 (referencial que poderá, e deverá, baixar ainda este ano).

No empréstimo tipo (lembram-se?), a poupança, face ao dia 9 de Outubro, vai já nos 89,26€.

Valores da Euribor no dia de hoje (24-11-2008):

3m - 3,970%

6m - 4,020%

Mais uma barreira quebrada

A Euribor a 6 meses, aquela que ouvimos sempre dizer ser a mais usada no Crédito Habitação em Portugal, já está a menos de 100 pontos da taxa referência do Banco Central Europeu, - 3,25%. Desde o passado dia 9 de Outubro, dia de máximos históricos, foram 28 sessões, se a memória não me falha, sempre a descer. Pelo meio, dois cortes do BCE que fizeram cair a taxa 1%. Contas feitas, pode-se dizer que a Euribor recuperou mais do que a benesse dada por Trichet o que só pode ser uma boa notícia. A confiança já chegou aos mercados financeiros e ao que parece, veio para ficar. O problema, que já o era no passado recente, é a economia real. Essa está parada, ou a andar para trás e não se vislumbram melhores dias.

Face a 9 de Outubro, a poupança no empréstimo tipo usado no Sociedade é agora de 77,52€ contra os 61,53€ de há uma semana atrás.

Bodas de prata

As taxas Euribor caem há 25 sessões consecutivas.

Há um mês

O dia 9 de Outubro fica para a história das taxas Euribor. Foi na manhã dessa quinta-feira que se fixaram os máximos hitóricos da taxa interbancária e indexante do Crédito Habitação. Há precisamente um mês, o dia 10 touxe a viragem e desde aí as taxas não têm parado de cair, estando já em valores de Março. Para um empréstimo tipo de 100 00€, a 30 anos, com spread 0,7 e usando a Euribor a 6 meses, a prestação seria 609,10€. Hoje, com a taxa a 6 meses fixada nos 4,475%, contra os 5,448% do mês passado, seriam apenas 547,57€. A poupança é de 61,53€. É dinheiro... e a tendência é para que a poupança continue a aumentar.

A nossa carteira agradece

Previsivelmente, o BCE cortou a taxa de referência da zona Euro. 3,25% é o valor a fixar e que traduz o corte de meio ponto. Para o cidadão comum e para as empresas, mais até que para a banca, esta é uma fantástica notícia. Mesmo antes deste corte, Novembro afigurava-se já como o último mês de aumento de prestação, por força do aumento da Euribor. Agora podemos dizê-lo com certeza, que Dezembro trará boas noticias e 2009 ainda melhores. A Euribor vai seguir o seu trajecto descendente e com isso aliviar as carteiras. Com isto não quero dizer que venham aí os dias de facilidade do passado recente. Pelo contrário, o desemprego vai subir e a economia vai descer. É tempo de poupar, quando possível, e preparar almofadas para os imprevistos.

31 de Outubro - dia mundial da poupança

Este é por esta altura um dia sem causa, dada a crise financeira. Dados estatisticos apontam para uma poupança na ordem dos 6% em Portugal, valor muito abaixo do recomendado.

É também um dia que antecede más notícias para quem vai ver revisto a prestação do Crédito à Habitação no mês de Novembro. As recentes quedas da Euribor, hoje pela 16ª vez consecutiva, não são capazes de contrapôr a subida desenfreada dos últimos meses. Assim, quem estiver nesta situação verá a sua situação ainda mais agravada, - para 100 000€ a 30 anos haverá um agravamento de 25€. De boas notícias só mesmo a de que Novembro será o último mês de aumento das prestações com a habitação. E mesmo isto, não é líquido. Se o BCE decidir manter a sua taxa referência na próxima quinta, as contas vão baralhar outra vez e é bem possivel que o caminho descendente da Euribor se inverta e volte à escalada dos últimos meses. Para já, tudo indica que não e portanto, espera-se que as famílias com Crédito Habitação comecem a diminuir as suas despesas já a partir de Dezembro.

Euribor, porque baixas tão pouquinho?

A Euribor a 6 meses tambem já quebrou a barreira psicológica dos 5%. É a taxa mais utilizada em Portugal, qualquer jornalista faz questão de o referir, e portanto a que mais efeitos traz ao Crédito Habitação das famílias portuguesas. Seguindo uma tendência de descida, situa-se hoje nos 4,992, 14 milésimas abaixo dos 5,006 da véspera. Os resultados práticos são praticamente nulos, não estivéssemos nós a falar em milésimas. Este deslizar da taxa, ao invés da descida firme que se pretendia tem uma razão principal. A banca desconfia da banca. O clima económico faz com que nenhum banco confie o seu dinheiro a outro uma vez que os riscos de colapso são grandes. E é este risco, real, que faz com a Euribor esteja ainda longe da taxa de referência do Banco Central Europeu.

Injecções de capital e garantias são boas notícias para a banca e visam repôr a confiança. Consequentemente, pelas razões que apontei em cima, surtirão efeitos na bolsa do cidadão, o mesmo que pagou, ou vai pagar, a injecção e deu o aval.